АПОКАЛИПСИС
НАСТУПАЕТ ВНЕЗАПНО

ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ ЦЕННОСТЬ ИЛИ ФИНАНСОВЫЙ ИНТЕРЕС?

За прошлый год цены на квартиры в Москве подскочили, по разным оценкам, на 30—45%, хотя еще год назад эксперты предрекали грядущую стабилизацию рынка. В нынешнем году ожидается рост на 20—25%. Вслед за этим прогнозируется уже не стабилизация, а обвал.

Напрашивается вопрос: почему? Тому есть несколько причин. Но основная в том, что сегодня главным игроком на рынке недвижимости выступает так называемый «частный инвестор». Это специфическая категория покупателя, который приобретает квадратные метры не для проживания или сдачи в аренду, а для умножения своего капитала. Скупая новостройки зачастую еще на стадии проектирования, он играет впоследствии на дальнейшее повышение цен. А тем временем новые благоустроенные квартиры, переходя из рук в руки, годами ждут жильцов, которые в них очень нуждаются. Можно ли считать такую ситуацию нормальной?

Люди, желающие на самом деле приобрести крышу над головой, вынуждены платить за нее спекулятивную цену, как за «фирменные» джинсы в советские времена. Однако, если тогда на фарцовщиков устраивали облавы, сегодня новые «фарцовщики» (в скобках напомним, что это подзабытое ныне слово произошло от польского forsa — деньги) от недвижимости действуют вполне легально. Ведь с юридической точки зрения все выглядит как обычное приобретение квартиры в собственность. Количество нынешних спекулянтов недвижимостью не поддается точному учету, но по оценкам аналитиков, доля заключенных ими сделок на рынке составляет от 60 до 90%. Выходит, даже судя по минимальным оценкам, более половины жилой недвижимости фигурирует на рынке в качестве финансового инструмента, а не потребительской ценности.

А ведь именно реальные потребительские покупки поддерживают рынок в состоянии стабильности и обеспечивают его долговременный рост. Финансовый же инструмент работает лишь до тех пор, пока повышаются цены за счет платежеспособного потребительского спроса. В отличие от спекулятивного интереса, платежеспособный спрос имеет свой естественный предел, и когда этот предел будет достигнут, обвал столичного рынка недвижимости неминуем.

Две «дыры» столичной недвижимости

Частный инвестор — существо предельно мобильное и быстро ориентирующееся в обстановке. В случае стагнации или падения цен он не станет ждать и найдет своим капиталам более выгодную сферу приложения: акции, заграничную недвижимость — все то, что будет в цене. Он живет по принципу «время — деньги» и скорее согласится на небольшие потери, чем будет ждать несколько лет гипотетического роста цен.

Таким образом, на рынок недвижимости будут разом выброшены миллионы квадратных метров нового жилья. Представляете, насколько упадут цены? Впрочем, этого не может предсказать никто. Естественный нижний предел цены недвижимости составит лишь ее себестоимость, которая сейчас колеблется в пределах 300—500 долларов за квадратный метр.

Еще одна причина «перегретости» столичного рынка жилья — отсутствие свободных площадей под застройку. Уже сегодня эта проблема стоит достаточно остро, и так называемый «социальный проект» сноса «хрущевок» — просто один из хитрых способов ее решения. На месте каждой панельной пятиэтажки вырастет многоэтажный элитный дом, в которой лишь малая толика квартир достанется очередникам. Тем, кто все же получит в этих домах квартиры бесплатно, невероятно повезет — их интересы совпадут с интересами крупного капитала. Однако много ли нового коммерческого жилья можно построить на месте «хрущевок», подлежащих сносу по этому проекту (жилая площадь старых пятиэтажек составляет 3 млн. квадратных метров)? Насколько хватит этого площадного резерва застройщикам? Вероятно, ни эта, ни другие подобные меры (точечное строительство, например) не решат проблемы дефицита свободных площадей.

Впрочем, в системе столичного рынка недвижимости есть две «дыры», в которые можно «слить» тот переизбыток квадратных метров, который образуется после обвала всего рынка недвижимости. Первая из них — рынок аренды жилья, который сегодня почти на 100% является «черным». Совершенно очевидно, что доходные дома с цивилизованной системой управления, рассчитанные на потребителя со средним уровнем дохода, будут пользоваться в Москве повышенным спросом. Пока подобное применение квадратных метров не привлекает внимания предпринимателей только потому, что они продаются «с колес». Но если предложение превысит спрос, доходные дома станут рассматриваться как выгодное, хотя и долгосрочное вложение капитала.

И вторая «дыра» — это ипотека, о которой сегодня очень много говорится, но для реального осуществления которой очень мало делается. Когда цены на жилье упадут, проблемой ипотеки, думается, начнут заниматься всерьез. Уже сейчас отдельные дальновидные инвесторы рассматривают схемы ипотечного кредитования. Параллельно потихоньку формируется законодательная база.

СОЦИАЛЬНАЯ НАГРУЗКА

Социальные последствия грядущего обвала рынка недвижимости не ограничатся лишь проблемой безработицы. Кто спрогнозирует, например, как отреагируют восемь тысяч очередников плюс четыре тысячи молодых семей, которые сейчас ежегодно получают льготное жилье благодаря строительному буму? Как поведут себя москвичи, когда лишатся социальных гарантий из бюджета, которые сегодня подпитываются в том числе доходами от строительства? Что скажут работники бюджетной сферы, если их зарплаты станут значительно отставать от темпов роста инфляции, а нынешних «столичных» доплат уже не будет? Поддержат ли они столь же дружно на следующих выборах некоего устраивающего федеральный центр кандидата в мэры? А иностранные инвесторы, которым сегодня гарантированы устойчивые дивиденды? С ними-то чем рассчитываться будем?

Все эти вопросы пока остаются без ответов. Ну, не любим мы рыть «запасные окопы»! Пока игроки на рынке недвижимости, ссылаясь на отложенный спрос, падение доллара, выплаты прошлогодних бонусов топ-менеджерам крупных компаний, в один голос уверяют, что в течение ближайших нескольких месяцев рынку, дескать, ничто не грозит. На самом же деле вопрос лишь в том, когда именно будет достигнут предел платежеспособного потребительского спроса на недвижимость. Но на этот вопрос вряд ли кто-то сможет дать сейчас точный ответ. Апокалипсис всегда наступает внезапно.

Максим ЕВДОКИМОВ